Subinchirierea spațiilor non-rezidențiale

Multe companii românești au expertiza necesară pentru a intra într-un subinchirierea contracte imobiliare. Care sunt caracteristicile tipului corespunzător de tranzacții? Care sunt sursele de lege care reglementează procedura de încheiere a acestora? Cum proprietarii sunt implicate în astfel de acorduri?

Ce sunt sublets?

Subinchiriere - este furnizat relații GKRumyniyavid, în care proprietarul de proprietate al contrapartidei, care a încheiat un contract cu el pentru angajarea sediul, a semnat un nou contract de închiriere cu o terță parte. În acest caz, legea nu interzice în mod expres, de exemplu, creșterea chiriei pe un nou tratat. De aceea subînchirierea de birou, magazin, depozit, garaj și alte facilități - un fenomen comun în afaceri.

Subînchiriere în afaceri: aspectul legislativ

În zakonodatelstveRumyniyazakrepleny toate dispozițiile necesare, în conformitate cu care societatea, care ia subinchiriere imobiliare se pot acționa în calitate de proprietari ulterioare. Omologii lor, care primesc la dispoziția proprietate, de asemenea, dreptul de a închiria - un lanț de relații, ca unii avocați, pot fi, teoretic, foarte mult timp.

Termeni subînchiriere

Cu toate acestea, mulți avocați să acorde o atenție la dispozițiile articolului 615 din Codul civil. Acesta prevede, în special, că livrarea de bunuri imobiliare în subinchiriere, consimțământul proprietarului său inițial. Ce înseamnă în practică? În cazul în care întreprinderea este, astfel, a încheiat un acord de subînchiriere cu sediul în contrapartidă fără acordul proprietarului de proprietate, atunci acest tip de afacere se crede că avocații ar trebui să fie considerate invalide.

Cu toate acestea, după cum sa menționat de către mulți experți în articolul 615 mii GKRumyniyapryamo nu spune modul în care proprietarul de proprietate trebuie să dea consimțământul pentru următoarele tranzacții cu active sub formă de subinchiriere (și alte etape ale lanțului, dacă este necesar). Prin urmare, avocații sunt sfătuiți să înregistreze starea corespunzătoare în contractul de închiriere a „primul nivel“ - direct de la proprietar. Se pare un contract de închiriere cu subînchirieri ca fiind unul dintre elementele. Mai puțin de dorit, dar, după cum cred experții, în unele cazuri, a permis - să facă un acord adițional la contractul de bază. În conformitate cu acest document, proprietarul de proprietate poate acorda contrapartidă, dacă este necesar, să încheie un acord de subînchiriere cu o terță parte.

contracte de dependență

Să presupunem că proprietarul proprietății permite partener de a încheia un contract de subînchiriere. Dar cum să fii un antreprenor, în cazul în care contractul este „primul nivel“ pentru un motiv oarecare oprit - sa încheiat mandatul său, proprietarul sediul a găsit o bază legală pentru încetarea relațiilor?

Avocații spun - subinchirierea spațiilor non-rezidențiale este considerat a fi un contract derivat, în funcție de „primar“. Astfel, în cazul în care contractul de bază a încetat să mai producă efecte, apoi imediat anulate și că locatarul a semnat cu omologul său. Se poate remarca faptul că dispozițiile relevante sunt cuprinse în 618 articol lea din Codul civil. Astfel, subînchirierea spațiilor non-rezidențiale este posibilă numai în perioada de valabilitate a acordului principal chiriaș cu proprietarul de proprietate.

Dacă un subiect de studiu GKRumyniyana unele pauze pentru sub-chiriaș, puteți plăti, de asemenea, o atenție la una dintre dispozițiile articolului 618-lea.

Dreptul la un nou contract

Acolo, în special, a declarat că încetarea „acord inițial“ chiriaș contrapartidă se poate aplica proprietarului proprietății privind încheierea, la rândul său, un nou contract. Cu toate acestea, acest lucru este posibil numai în intervalul de timp indicat în primul contract. Cu toate acestea, după cum sa menționat de către avocați, în practică, se întâmplă adesea ca termenul contractului „primar“ original este suficientă în ceea ce privește nevoile societății sub Locatarului.

Astfel, legea prevede un mecanism în care subinchiriere a spațiilor non-rezidențiale poate fi transformată într-o angajare cu drepturi depline. În acest scop, chiriașul primar și proprietarul de proprietate trebuie să rezilieze contractul „primar“. Apoi, un subchiriaș are dreptul de a „locuri comerciale“ cu proprietatea chiriaș originală. Se pune întrebarea: „Cum poate un astfel de subînchirierea poate fi pusă în aplicare în practică?“ Luați în considerare dimensiunea corespunzătoare.

Ca subchiriaș devine „crește“

Deci, am stabilit că o întreprindere contraparte-subchiriaș, încheiat cu proprietarul de proprietate „contractul principal“ la angajarea obiectului poate fi încadrată în mod legal pe deplin chirie spații non-rezidențiale. Primul pas care trebuie făcut pentru a pune în aplicare compania dreptului - rândul său, a proprietarului de a oferi. Ar trebui să-și exprime intenția persoanei juridice angajarea sediul, precum și condițiile de bază leasing ulterioare.

La rândul său, proprietarul proprietate este obligat, prin lege, de a accepta această ofertă. Dacă el nu, în conformitate cu articolul 445-lea din Codul civil, un subchiriaș, care pot rămâne fără spatiu necesar pentru a-l poate solicita instanței. Subiectul cererii obligă proprietarul de proprietate pentru a semna un acord corespunzător. După cum sa menționat de către mulți avocați, practica judiciară indică, în general, tendința instanțelor stau pe marginea subchiriașii.

Să considerăm un exemplu care ilustrează mecanismul descris mai sus.

Subarendaș și proprietarul de bunuri imobiliare: practica de interacțiune

Să spunem, „Elice“ SRL deține un magazin pentru producția de cablu. IP Ivanov A. B. închiriat sala pentru o perioadă de 3 ani. Scopul antreprenorului tranzacții - deschis pe propria linie de producție pentru a cablurilor sub marca proprie. Cu toate acestea, a existat un colaps al monedei naționale românești, și SP Ivanov A. B. a considerat că deschiderea de producție este neprofitabilă, din cauza creșterii costurilor materiilor prime necesare pentru producerea de cabluri. Cu toate acestea, Ivanov a făcut apel la întreprinderea de stat „depozite Gidrokabelmontazh“, care au acumulat suficiente materii prime, dar care au fost urgent necesare pentru producerea instalației de cablu. Ivanov a constatat că are o bună șansă de a câștiga, predându spațiu în subinchiriere la rate mai mari decât în ​​contract cu „Propeller“ SRL. SOE a fost de acord. SRL „Elice“, și-a dat acordul.

Ca urmare a acestor persoane juridice s-au format. În primul rând, SRL „Elice“, proprietarul magazinului. În al doilea rând, este chiriaș „primar“ - SP Ivanov, AB În al treilea rând, este omologul său și, în același timp, un subchiriaș - SOE „Gidrokabelmontazh“.

Sublessee adus în echipamente de atelier și a început producția. Dar, apoi, între SP Ivanovym A. B. și conducerea „Elice“ dezacord cu privire la corectitudinea contractului de leasing. Ca urmare, compania a depus proprietar de magazin pentru un om de afaceri în instanță, care a fost de partea reclamantului. Contractul a fost anulat.

Gidrokabelmontazha avocaților «a decis să utilizeze dreptul legal de a încheia un contract de închiriere cu» Elice“, direct LLC, datorită prevederilor Codului civil. Ei au făcut o ofertă, care sa oferit să plătească în favoarea „Propeller“ Ltd. la fel de mult ca acestea au fost trimise în contul obligațiilor care decurg din subinchiriere SP Ivanovu A. B. compania care deține magazinul, pe de o parte, a fost obligat să accepte oferta - potrivit Codului civil, cu altceva - cu bucurie am făcut-o ca pe o oportunitate de a obține mai multe venituri din furnizarea de magazin chirie. Mai mult decât atât, este posibil să se presupună că SRL „Elice“ propus „Gidrokabelmontazhu“ pentru a semna un nou contract, mai mult.

Cum de a fi un omologii sub-chiriaș?

Există o nuanță mai interesantă în ceea ce privește acest tip de raporturi juridice. Așa cum am menționat mai sus, contractul de închiriere a spațiilor de bază non-rezidențiale pot forma un lanț daisy de tranzacții. Pe partea de sus pas - un contract cu proprietarul proprietatea chiriaș. In continuare este subînchiriere. Pe acesta contractul corespunzător semnat de către chiriaș „primar“ cu omologul său. După secundar poate concluziona subinchiriere, etc D. Asta este, scenariul posibil, în care „Gidrokabelmontazh“ atelier de lucru va da un alt producător, să zicem, LLC „Konnektmetallist“, având permisiunea de primit de la IP Ivanov A. B. excepția cazului în care, desigur, să de timp el nu este încă, așa cum ar trebui să fie în conformitate cu scenariul nostru, așa cum este descris mai sus, în contradicție cu „Propeller“ SRL.

Am explorat nuanța la care contrapartea poate lua în mod legal locul de chiriaș „primar“. Cu toate acestea, în cazul în care există un astfel de drept în cadrul companiei, care acționează ca „secundar“ subchiriaș în timp ce, relativ vorbind, pe link-ul de o mai departe de proprietar?

Avocații spun - nu au furnizat în mod direct de legislația românească a unui astfel de mecanism. Se pare că drepturile sublessee „secundare“, nu atât de mult protejată, așa cum este cazul cu contractantul, care a încheiat un contract cu chiriaș „primar“. Și aceasta în ciuda faptului că subînchirierea „secundar“ - o procedură care nu este interzis prin lege.

subînchiriere dublă: specificitate

Cu toate acestea, unii avocați să acorde o atenție la modul de redactare a articolului 6 din Codul civil. Se spune că, în situațiile în care materie civilă nu pot fi rezolvate în mod direct din cauza lipsei normelor juridice relevante și practica personalizate de afaceri nu a fost încă format - normele în analogia legii. Și în acest caz, în principiu, subchiriaș „secundar“ poate încerca să prezinte o cerere chiriaș „primar“ pentru a renegocia contractul, astfel încât să continue să utilizeze proprietatea.

Dar, în practică, așa cum sa arătat de către avocați, este posibilă numai în cazul în care timpul de subchiriaș revendicat pentru semnarea contractului „directă“ cu proprietarul de proprietate. În cazul în care contrapartida este un chiriaș „primar“ inactiv, toate „contract în aval“, în general, încetează să se aplice. Prin urmare, Ltd. „Konnektmetallist“ ar trebui să fie abordată cu precauție pentru a încheia contracte prin care proprietarul real al proprietății pe mai multe niveluri mai mari decât proprietarul real.

Cu toate acestea, unii avocați spun ca exista posibilitatea de a trata condițiile de subinchiriere ca mecanism prin care contrapărțile „în aval“ pot conta în continuare pe încheierea unui nou contract cu proprietarul de proprietate - tocmai din cauza posibilității de aplicare a normelor în analogia legii.

Structura acordului de sub-închiriere

Cum ar trebui să arate ca un subînchiriere? În principiu, structura în ansamblu este foarte similar cu contractele corespunzătoare care prevăd proprietate directă interacțiune chiriaș și proprietarul său. Luați în considerare specificul acordurilor relevante în conformitate cu care au emis structuri de date eșantion subinchiriere contracte.

Ca și în majoritatea celorlalte operațiuni juridice civile de acest tip în contract precizează dispozițiile generale. Ei recomanda ca avocații utilizează termenul „subînchirierea“ - este, așa cum am definit mai sus, este oficial, este în cadrul conceptual al legislației relevante. Dispoziții generale pentru tranzacțiile de acest tip, în principiu, la fel ca și în contractele standard de leasing - proprietarul unei recunosc pe deplin dreptul de a utiliza angajator imobiliar asigură că proprietatea nu este în gaj, etc Asigurați-vă că durata note contractului ...

Următorul punct de acord - obligațiile părților. Tot aici este aproape la fel ca în cazul în care a constat dintr-un contract de leasing normal. Prevăzută proprietate de transfer de timp Sublessee dacă este necesar - utilizarea instalației pentru un astfel de scop, obligațiile proprietarului de proprietate de contrapartidă includ sediul în ordine, și așa mai departe ..

În plus, în contractul include, de obicei, termene de plată și procedura de plată. Ca regulă generală, indică durata plăților respective sub-chiriaș - de obicei, de până la 5 a fiecărei luni, prevede dreptul locatarului de a recupera datoria. Include prevederi pentru plata utilităților, și așa mai departe .. În general, toate la fel, că contractul de „primar“ de ocupare a spațiilor non-rezidențiale.

Următorul punct de pe contractul - răspunderea părților. Există, de asemenea, formularea este suficient de standardul. Această obligație a persoanelor juridice de a plăti amenzi, penalități și așa mai departe. D.

Acordul subinchiriere, de asemenea, precizează condițiile de schimbare, dizolvare sau rezilierea contractului în cauză. Ele sunt de obicei asociate cu regularitatea plăților, dar, de asemenea, așa cum am menționat mai devreme în acest articol, livrarea bunului în angajarea ulterioară către terțe părți fără consimțământul locatorului.

Acordurile subinchiriere, precum și în multe alte tipuri de contracte care pot fi prescrise de condițiile speciale. Acestea pot reflecta, de exemplu, faptul că posibilele îmbunătățiri permanente ale obiectului devine proprietatea locatorului. De asemenea, de obicei, poziție în care subarendaș are dreptul de a continua să utilizeze obiectul de bunuri imobiliare, chiar și în cazul în care proprietatea va merge la terțe părți fixe.

Printre alte condiții ale acordului, care sunt, de asemenea, prescrise în mod curent - cele care, de exemplu, să reglementeze, în plus față de formulările anterioare, exemple de realizare cu îmbunătățiri în implementarea structurii obiectului. Cum ar fi, de exemplu, pentru a efectua reparații majore.

Înregistrarea de stat a subinchiriere, în general, nu este necesară. În același timp, așa cum am arătat mai sus, locatarul curent trebuie să aibă acordul scris al proprietarului tranzacțiilor ulterioare, subiectul care - contractul de închiriere a obiectului corespunzător. Activitățile firmelor care intră în astfel de tranzacții, poate fi arbitrară. În cazul în care părțile au semnat un acord prin care a emis spațiu subinchiriere, firmele NACE, precum și alte atribute ce caracterizează profilul organizației în ceea ce privește sectoarele de activitate, nu contează.